나홀로 소유권이전등기 방법을 갈차주마

최근에 아파트를 한 채 새로 사서 소유권이전등기를 할 필요가 생겼다. 소유권이전등기를 해야 하는데, 아직 한 번도 해본 경험이 없어서 법무사를 통해서 이전등기를 할까도 생각했다. 하지만 사회공부도 할 겸 나홀로 직접 이전등기를 하기로 했다. 전문가인 법무사에게 맡기면 편하겠지만 스스로 이전등기를 해보면 사회 물정도 알게 되고, 돈도 절약할 수 있으며, 또 성취감도 느낄 수 있는 등 여러모로 좋은 점이 많을 것 같았다. 

자, 이제 아파트를 새로 샀다고 가정하자. 

1. 먼저 부동산중개사무소에서 부동산거래계약서를 작성한다. 부동산거래계약서를 작성하면 직거래를 한 사람이든 부동산중개사무소든 계약서 작성일로부터 60일 이내에 관할 시군구청에 반드시 부동산거래신고를 하고 부동산거래신고필증(不動産去來申告畢證)을 받는다. 거래신고를 하지 않으면 과태료가 부과된다. 

2. 매도인(賣渡人, 등기의무인)이 준비해야 할 서류

1). 인감증명서(印鑑證明書, 매도용)

2). 위임장(대법원 인터넷등기소->자료센터->등기신청서양식에서 다운)

3). 등기필증(登記畢證, 등기권리증)

4). 주민등록등본

5). 매매계약서 사본(賣買契約書寫本) 

3. 매수인(買受人, 등기권리인)이 준비해야 할 서류

1). 주민등록등본(住民登錄謄本, 시군구청)

2). 인감증명서(印鑑證明書, 위임장 첨부용)

3). 소유권이전등기신청서(所有權移轉登記申請書, 대법원 인터넷등기소->자료센터->등기신청서양식에서 다운)

4). 위임장(委任狀, 대법원 인터넷등기소->자료센터->등기신청서양식에서 다운) 

5). 토지대장등본(土地臺帳謄本, 시군구청. 전답이나 과수원 등 농지 매입시는 추가로 농지취득자격증명이 필요함)

6). 건축물관리대장등본(建築物管理臺帳謄本, 시군구청. 전유부분)

7). 대지권등록부(垈地權登錄簿)

8). 검인계약서(檢印契約書)

9). 등록세영수필통지서(登錄稅領收畢通知書) 및 확인서(確認書) 각 1통

10). 국민주택채권매입필증(國民住宅債券買入畢證, 국민은행 창구에서 매입 즉시 할인 가능, 채권발행번호 확인)

11). 등기수입증지(登記收入證紙, 건당 8,000원, 등기소에서 판매함)

12). 등기수입인지(登記收入印紙, 은행. 5천만원~1억원은 7만원, 1억원~10억원은 15만원, 10억원 초과 35만원)

매수인 본인이 직접 등기를 하는 나홀로 등기의 경우에는 인감증명서는 당연히 필요없다. 서류를 수정할 경우 등에 대비하여 인감도장과 신분증을 준비한다. 위임장은 잔금을 치룰 때 매도인이 준비한 서류를 넘겨받는 자리에서 매도인의 도장을 받는다. 토지대장과 건축물대장등본, 대지등록부는 민원24에서 발부받거나 시군구청에 취득세 신고하러 갈 때 미리 준비해 둔다. 검인계약서는 부동산거래신고필증으로 대체할 수 있다. 매수인의 주소가 변경되는 경우에는 주민등록초본(住民登錄抄本)도 준비한다.  

 

4. 매수인의 소유권이전등기 업무처리 순서 

1). 잔금을 치루는 날 부동산중개사무소에서 매도인과 만나서 서류와 위임장을 받는다.

2). 은행에 가서 잔금을 정산한다. 

3). 매매계약서 4부를 준비하여 관할 시군구청에 가서 검인을 받는다. 

4). 관할 시군구청 세무과에서 등록세와 취득세 고지서를 발부받아 구내 은행에서 납부한다.

5). 등기소에서 국민주택채권 금액을 확인하여 국민은행에서 채권을 매입한다(창구에서 즉시할인방식으로 매입 가능).

6). 은행에서 수입인지를 산다(수입인지는 주택 가격마다 다르지만 약 15만원 정도임).

7). 소유권이전등기필증을 구입한다(1만5천원)

8). 등기소에서 제반서류와 수입증지대를 첨부하여 소유권이전등기신청서를 접수하면 끝난다.

5. 참고 사항

1). 일반적으로 매도인으로부터 위임장과 등기권리증 등을 받으면 등기소에는 매수인 혼자 가서 처리는데, 이 경우 등기신청서는 단독명의로 신청한다.

2). 위임장의 좌하단 빈칸에는 위임인의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재한다.

3). 등록세, 취득세 절감 목적으로 지자체의 과세표준시가를 확인하여 그 금액보다 약간 높은 금액으로 검인계약서를 작성하는 경우가 많다. 그러나 앞으로 실거래가 과세가 정착될 경우 평가절하된 금액으로의 검인 관행은 사라질 것으로 보인다. 토지의 경우에는 공시지가가 과세표준시가가 된다.

4). 매매물건 표시의 경우에는 지번, 지목, 면적 등을 빠짐없이 기록해야 한다.

5). 매수인, 매도인 표시의 경우에는 성명, 주민등록번호, 주소를 함께 기록한다. 영수증과 법원증지 14,000원과 수입인지 150,000원 및 국민주택채권(과세표준기준)을 매입한 뒤 상속이전등기신청서를 작성하고 3가지를 납부한 증빙서를 첨부하여 부동산소재지 관할 등기소 등기과에 접수하면 7일 이내로 처리가 된다. 취득세는 공시지가의 약 3%이다.

6). 매도인을 잘 모를 경우 신분증이나 주민증 진위 여부에 대한 확인도 필요하다. 해당 아파트 공과금 영수증을 추가로 확인하는 것도 하나의 방법이다. 

7). 대출 및 임대세입자 계약서 등 관련 서류의 확인도 필요하다. 

6. 결론

나홀로 소유권이전등기를 포기하고 법무사한테 맡기기로 했다. 비교적 액수가 적고 법적인 문제가 발생할 소지가 없다면 나홀로 소유권이전등기를 해도 좋겠다. 하지만 액수가 크고 법적인 문제까지도 깔끔하게 처리하기를 원한다면 비용이 좀 들더라도 법무사한테 맡기는 것이 편리하고 확실하다.  

2014. 3. 12.